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邹晓云土地市场投机泡沫隐现-【资讯】

发布时间:2021-07-15 12:41:31 阅读: 来源:模框泡沫橡胶条厂家

中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云7日接受中国证券报记者采访时表示,部分城市个别地块火爆并不能代表整体情况,目前全国土地市场仍然偏冷。

邹晓云还表示,房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率,如果要靠房地产拉动中国的经济,只会制造更多的泡沫。根据其对部分房企做过的访问显示,自有资金投资的利润率至少是100%,银行贷款资金投资的利润率至少有50%。畸高的利润率有进一步压缩的空间,来消化地价的增长。目前的高地价,投机气氛浓厚,是不可持续的,也并不必然导致整体房价的上涨。

土地成本传导不畅

中国证券报:前不久北京几个地块天价成交,部分地块楼面价已超过同地段二手房价格,您认为高地价会否导致未来高房价的出现?

邹晓云:这种心理预期肯定存在,但是高地价会不会引起整体房价的上涨,还有待观察。

值得注意的是,中国的房地产市场和国外不一样。在国外,房地产和土地不可分,成本和售价的联动性很大,地价如果增加,房价也会相应提高。又因为国外市场化程度高,竞争完全,房企利润率和社会平均水平接近,在这种情况下,成本(包括土地成本)的改变,需要房屋产品价格作相应调整,否则,会压缩开发利润,资金就会流向其他领域,寻找新的平衡。

而在中国,由于制度原因,土地市场和房屋市场是完全分割的。土地市场上,房企和政府形成供需关系,跟一般的房屋消费者没什么关系。在房屋市场上,开发商和购房人形成供需关系,而且开发商对房屋产品处于垄断地位。在这种情况下,土地成本不能正向传导到房屋售价中去。开发商决定房屋售价的时候,可以根本不去考虑土地成本的高低。反过来看,开发商买了高价土地,再加到房屋售价上,购房者也不一定会接受。

中国房地产市场的另一特点是利润畸高。我们曾经做过一些访问,发现访问过的房企自有资金投资的利润率至少是100%,银行贷款资金投资的利润率至少有50%。这反映出房企的利润率已经远远超出社会平均资本的利润率。在这种情况下,正常情况是地价的增加应该压缩利润空间。当然,在垄断没有消除的情况下,房地产商不会自动降低高额利润,房屋的售价必须要达到一定的水平才能消化土地成本,所以,又是完全有可能引起房价上升的。

但是因为房屋的利润率是购房者和开发商共同决定的,如果大家都觉得房价太高不好卖,那么再加价,购房者也不会接受,成交量一定会受到限制。

此次买天价地的房企有很高的预期,但其预期能否变成真正的定价还是个未知数。我国的土地利用合同严格规定了容积率、档次、户型等,不能轻易改变。可能开发商将来会采取变更规划、改变开发战略、分次开发等手段,去消化土地成本的预期。政府部门有必要加强土地合同后期的监控,特别是要对目前出现的高价地进行监控,打消开发商的投机心理,保持土地价格的稳定。

土地投机不可持续

中国证券报:从开发商的角度而言,敢于天价拿地,是否表明他们的资金压力有所缓解?

邹晓云:房地产企业资金压力是否减少,现在还不好判断,至少是不是大家都没有资金压力了很难说。但有一点可以肯定,现在宽松的货币政策导致银根比较松,可能一些企业获得资金的渠道较多,难度也较小。我个人认为,目前部分信贷资金通过各种变通方式流入房地产业,可能使房地产商融资受益。此外,可能还有一些国际热钱流入中国等新兴国家寻找出路。因此,充足流动性给部分房地产商带来了资金上的优势。

通胀预期已经存在,资金又没有更好的出路,如果仍然采取过于宽松的货币政策,开发商们可能还是愿意把钱放在土地上。如果任其发展,土地价格可能还会往上走。

土地这一块目前看起来较热,而房地产的投资总体还是偏冷,说明大家在炒土地。炒作是有风险的,如果像有些人士所言,中国的经济要靠房地产拉动,我认为只能是制造更多的泡沫。

目前开发商手里的土地存量其实很充足,以北京为例,有关数据表明足够开发两三年。在这一轮拍地过程中,真正开发时间很长的开发公司,手上有一定土地资源,购地相对较谨慎。现在这些所谓的天价,与真实的市场状况是不太吻合的。

中国证券报:从国土资源部城市地价监测系统的数据来看,近期土地价格走势如何?能否预测下半年的土地市场?

邹晓云:城市地价监测的是整体市场水平,既包括了拍卖,也包括了转让、出租和自用,是一个客观的市场价值。一季度全国土地价格是下行的,根据目前的监测结果看,二季度应该不会有太明显的变化,最多和一季度持平。几块地拍出高价,不可能改变整个市场的情况。

供应方面,无论从市场稳定,还是保民生居住、保经济发展角度出发,都要保证供地。相信国土资源部会加大下半年土地供应的保障力度,主管部门会在拍卖的程序和方式等方面做到更加完善、灵活,信息更公开。

另外,如果未来整体房屋市场和经济环境没有出现好转,购地者经过一轮的热闹之后也会冷静下来,这对于土地市场的未来影响很大。

我不看好未来的楼市。虽然市场已感觉到通胀的压力,投资和投机的成分增大,可能会带来价格和交易量的一定上升,但实际的居住需求并不可能大量增加,可能会导致更多的价格泡沫。所以,下半年房市仍处于关键时刻,政府应该会出台稳健的政策指导。

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